Comment déclarer la location de sa résidence secondaire ?
Posséder une résidence secondaire représente souvent un plaisir, mais également un coût : taxe foncière, taxe d’habitation, charges de copropriété, assurance, entretien ou encore remboursement d’un éventuel crédit immobilier. Pour limiter ces dépenses, de nombreux propriétaires choisissent de louer leur logement quelques semaines ou plusieurs mois dans l’année. Une résidence secondaire peut notamment être proposée sur des plateformes de location saisonnière comme Airbnb ou Booking lorsque son propriétaire ne l’occupe pas. Cette stratégie permet de générer des revenus complémentaires tout en conservant la possibilité de profiter personnellement du logement une partie de l’année.
Mais la réglementation est sensiblement différente de celle applicable à une résidence principale. À Lyon notamment, il ne suffit pas de publier une annonce et de déclarer ensuite les revenus : la location touristique d’une résidence secondaire peut nécessiter une autorisation préalable de changement d’usage, un numéro d’enregistrement et plusieurs formalités fiscales et administratives. Alors, comment déclarer correctement la location de sa résidence secondaire ? Quelles démarches effectuer avant la première réservation ? Comment déclarer les loyers ? Et quelles sont les règles particulières à connaître à Lyon ?
Résidence secondaire : de quel type de location parle-t-on ?
• La location saisonnière ou meublé de tourisme
Une résidence secondaire peut être proposée en location de courte durée, généralement à la journée, à la semaine ou pour quelques semaines. Lorsque le logement est meublé, mis à la disposition exclusive de voyageurs de passage et que ces derniers n’y établissent pas leur résidence principale, on parle généralement de meublé de tourisme.
Cette solution permet au propriétaire de récupérer son bien lorsqu’il le souhaite et de continuer à l’utiliser pendant ses vacances, week-ends ou périodes personnelles. Contrairement à une résidence principale, il n’existe pas de plafond national de 90 ou 120 jours lié au caractère de résidence principale, puisque le propriétaire n’a justement pas l’obligation d’occuper sa résidence secondaire huit mois par an. En revanche, les règles locales relatives au changement d’usage peuvent considérablement limiter la possibilité de la louer.
• La location de longue durée est différente
Une résidence secondaire peut également être transformée en location longue durée, vide ou meublée, afin qu’un locataire y établisse sa résidence principale. Dans ce cas, les règles applicables ne sont plus celles du meublé de tourisme. Le propriétaire signe un bail d’habitation classique et ne conserve généralement plus la possibilité de récupérer ponctuellement son logement pour quelques semaines.
| Projet du propriétaire | Location saisonnière | Location longue durée |
|---|---|---|
| Occupation | Voyageurs de passage | Locataire à l’année |
| Durée | Quelques nuits ou semaines | Plusieurs mois ou années |
| Disponibilité personnelle | Oui | Très limitée |
| Mobilier | Obligatoire | Vide ou meublé |
| Déclaration touristique | Oui | Non |
| Changement d’usage selon commune | Possible | Généralement non |
| Fiscalité en meublé | BIC | BIC si meublé |
Dans cet article, nous nous concentrons principalement sur la location saisonnière d’une résidence secondaire, car c’est cette situation qui entraîne le plus de formalités spécifiques.
Étape n°1 : déclarer correctement le statut de sa résidence secondaire
• La déclaration d’occupation auprès des impôts
Tout propriétaire d’un logement doit vérifier les informations relatives à l’occupation de son bien dans son espace fiscal, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». Lorsqu’un changement intervient dans la situation du logement ou lorsque celui-ci n’a jamais été correctement déclaré, le propriétaire doit indiquer notamment s’il s’agit d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, d’un logement vacant ou d’un logement occupé par un tiers.
Cette déclaration ne doit pas être confondue avec la déclaration permettant de louer le logement en meublé de tourisme. Il existe donc plusieurs démarches distinctes : déclarer l’occupation du logement auprès de l’administration fiscale, déclarer l’activité de location meublée et effectuer les démarches demandées par la commune.
• La taxe d’habitation reste applicable
La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle demeure applicable aux résidences secondaires. Un propriétaire qui conserve la possibilité d’utiliser personnellement son appartement pendant une partie de l’année peut donc rester redevable de cette taxe même s’il le loue ponctuellement à des voyageurs.
Cette dépense doit être intégrée au calcul de la rentabilité nette de la location saisonnière.
Étape n°2 : déclarer son meublé de tourisme
• Un numéro d’enregistrement est nécessaire
La location saisonnière ne doit pas être lancée sans avoir vérifié les formalités applicables auprès de la commune où se situe le logement. À Lyon, tout meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration préalable permettant d’obtenir un numéro d’enregistrement.
Ce numéro doit ensuite obligatoirement apparaître sur les annonces publiées en ligne. Attention toutefois : pour une résidence secondaire, obtenir un numéro d’enregistrement ne signifie pas que le logement est automatiquement autorisé à être exploité en location touristique.
Étape n°3 : à Lyon, obtenir une autorisation de changement d’usage
• Résidence principale et secondaire ne sont pas traitées de la même manière
À Lyon, un propriétaire qui loue ponctuellement sa résidence principale bénéficie d’un régime relativement simple. Une résidence secondaire est soumise à des contraintes beaucoup plus importantes.
Pour transformer un logement classique en meublé de tourisme exploité de manière répétée, le propriétaire doit préalablement demander une autorisation de changement d’usage auprès de la Ville de Lyon. Autrement dit, la démarche d’enregistrement et la demande de changement d’usage sont deux procédures différentes.
• Pourquoi cette autorisation existe-t-elle ?
Le changement d’usage permet à la collectivité de contrôler le nombre d'appartements initialement destinés à l’habitation qui sont transformés en locations touristiques permanentes. L’objectif est notamment de préserver le nombre de logements disponibles pour les personnes qui résident toute l’année à Lyon.
La réglementation dépend alors de plusieurs critères :
- la localisation du logement ;
- sa surface ;
- le nombre de logements exploités ;
- la qualité de personne physique ou morale du propriétaire ;
- l’existence éventuelle d’une compensation.
• Attention à la règle des 35 m²
Pour un particulier propriétaire d’un logement situé hors de l’hypercentre lyonnais, la réglementation distingue notamment les logements de moins de 35 m² des logements d’une surface supérieure ou égale à 35 m². Un logement de petite surface peut, sous conditions, relever d’une autorisation temporaire accordée pour une durée limitée, tandis que les logements plus importants peuvent être soumis à une obligation de compensation.
La Ville de Lyon indique notamment qu’une autorisation temporaire accordée à une personne physique peut avoir une durée de 9 ans non reconductible dans les situations éligibles.
• Qu’est-ce que la compensation ?
La compensation consiste généralement à transformer un local qui n’était pas destiné à l’habitation, par exemple un bureau ou un commerce, en logement. L’objectif consiste à compenser la disparition d’un logement classique transformé en location touristique par la création d’une nouvelle surface d’habitation équivalente.
Pour un particulier, cette obligation peut rendre certains projets de location touristique de résidence secondaire économiquement très difficiles à mettre en œuvre.
Résidence secondaire à Lyon : les démarches en résumé
| Étape | Démarche |
|---|---|
| 1 | Vérifier la qualification de résidence secondaire |
| 2 | Vérifier le règlement de copropriété |
| 3 | Étudier les règles de changement d’usage |
| 4 | Demander l’autorisation nécessaire |
| 5 | Déclarer le meublé de tourisme |
| 6 | Obtenir le numéro d’enregistrement |
| 7 | Déclarer le début d’activité |
| 8 | Obtenir un numéro SIRET |
| 9 | Organiser la taxe de séjour |
| 10 | Déclarer les revenus chaque année |
La principale erreur consiste à commencer par créer une annonce Airbnb avant de vérifier les trois premières étapes.
À Lyon, il est préférable de s’assurer de la faisabilité réglementaire du projet avant même d’engager des dépenses importantes de décoration, mobilier ou photographie.
Étape n°4 : déclarer son activité de location meublée
• Obtenir un numéro SIRET
La mise en location d’un logement meublé constitue une activité imposable dans la catégorie des BIC. Le début d’activité doit être déclaré par l’intermédiaire du guichet unique des formalités des entreprises afin d’obtenir notamment un numéro SIRET.
Le SIRET est distinct du numéro d’enregistrement touristique délivré pour le logement. Un propriétaire peut donc disposer de plusieurs identifiants répondant chacun à une fonction différente.
| Identifiant | À quoi sert-il ? |
|---|---|
| Numéro d’enregistrement | Identifier le meublé de tourisme |
| SIRET | Identifier l’activité de location meublée |
| Numéro fiscal | Déclarer les revenus personnels |
Cette distinction permet d’éviter de nombreuses erreurs lors du lancement d’une activité de location saisonnière.
Étape n°5 : vérifier son règlement de copropriété
• La location touristique peut être interdite
Avant toute location saisonnière, le propriétaire doit lire attentivement le règlement de copropriété. Certaines clauses peuvent être incompatibles avec l’exploitation d’un appartement en meublé de tourisme.
À Lyon, la demande de changement d’usage implique elle-même de tenir compte des droits des tiers et des stipulations du règlement de copropriété. Il serait donc risqué d’obtenir les différentes autorisations administratives sans vérifier parallèlement les règles privées applicables à l’immeuble.
• Le syndic doit également être informé
Depuis novembre 2024, lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme, le copropriétaire doit en informer son syndic. Une information relative à cette activité doit ensuite être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Cette obligation rend aujourd’hui les activités de location saisonnière beaucoup plus transparentes au sein des copropriétés.
Faut-il réaliser un DPE pour une résidence secondaire louée ?
• Les nouvelles locations touristiques sont également concernées
La réglementation énergétique des meublés de tourisme s’est progressivement renforcée. Lorsqu’un logement situé en France métropolitaine est proposé pour la première fois en meublé de tourisme et qu’il est soumis à une autorisation de changement d’usage, il doit actuellement présenter un DPE compris entre A et E.
À partir du 1er janvier 2034, l’exigence doit être renforcée avec un classement compris entre A et D. À Lyon, le DPE fait d’ailleurs partie des documents pouvant être demandés dans un dossier de changement d’usage.
Il est donc préférable de connaître la performance énergétique de son appartement avant d’engager la procédure.
Comment déclarer les revenus de la location ?
• Les loyers sont imposés en BIC
La location meublée ne relève pas des revenus fonciers. Les recettes doivent être déclarées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, communément appelés BIC.
Deux principaux régimes fiscaux peuvent s’appliquer : le micro-BIC et le régime réel.
• Le meublé de tourisme non classé
En 2026, le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés est beaucoup moins favorable qu’il ne l’était historiquement. Le seuil permettant d'en bénéficier est fixé à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement fiscal de 30 %.
| Meublé non classé | Règle 2026 |
|---|---|
| Seuil micro-BIC | 15 000 € |
| Abattement | 30 % |
| Au-delà | Régime réel selon situation |
Concrètement, si un propriétaire perçoit 10 000 € de recettes et relève du micro-BIC, l’administration applique un abattement de 3 000 € et l’imposition porte sur 7 000 €.
• Le meublé de tourisme classé
Le classement du logement peut modifier fortement la fiscalité.
Pour les revenus perçus en 2026, un meublé de tourisme classé peut bénéficier du micro-BIC jusqu’à 83 600 € de recettes, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
| Meublé classé | Règle 2026 |
|---|---|
| Seuil micro-BIC | 83 600 € |
| Abattement | 50 % |
| Classement | Démarche volontaire |
Le classement peut donc présenter un réel intérêt fiscal pour certains propriétaires, mais il doit être comparé avec le régime réel, notamment lorsque les charges sont importantes.
• Le régime réel
Au régime réel, le propriétaire ne bénéficie pas d’un abattement forfaitaire. Il peut en revanche déduire les charges réellement supportées selon les règles fiscales applicables et, dans certaines situations, constater des amortissements.
Les dépenses peuvent notamment concerner les intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, honoraires comptables, charges de copropriété ou travaux éligibles. Pour une résidence secondaire générant des recettes importantes et supportant beaucoup de charges, une simulation entre micro-BIC et régime réel peut donc être particulièrement pertinente.
La taxe de séjour doit-elle être collectée ?
• Oui, pour les voyageurs concernés
La location touristique entraîne également l’application de la taxe de séjour. Son montant dépend notamment du type de logement, de son classement et des règles fixées localement.
À Lyon, la taxe de séjour est gérée au niveau de la Métropole de Lyon. Lorsqu’une réservation passe par certaines plateformes, celles-ci peuvent collecter et reverser directement la taxe. Le propriétaire doit néanmoins vérifier le fonctionnement prévu pour chaque canal de réservation afin d’éviter une absence de déclaration ou un double prélèvement.
Résidence secondaire : faut-il payer la CFE ?
• La location meublée peut déclencher la CFE
La location meublée constitue une activité susceptible d’être soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises. Même un particulier bénéficiant du statut LMNP peut donc être concerné. Il existe toutefois plusieurs exonérations, notamment lorsque les recettes sont très faibles ou dans certaines situations relatives à la location d’une habitation personnelle. Le régime peut également dépendre des décisions prises localement.
Il ne faut donc pas partir du principe qu’Airbnb entraîne systématiquement une CFE, ni à l’inverse considérer que la résidence secondaire en est automatiquement exonérée. La situation doit être vérifiée au cas par cas.
Peut-on payer à la fois taxe d’habitation et CFE ?
• Oui, dans certaines situations
Cela peut surprendre, mais un propriétaire peut dans certaines situations être concerné par les deux impositions. Lorsqu’il conserve la jouissance personnelle de sa résidence secondaire pendant une partie de l’année et la propose en location meublée le reste du temps, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut rester due.
Selon les circonstances et les exonérations applicables, la CFE peut également entrer en jeu. Ces dépenses doivent donc être intégrées dans la rentabilité réelle de l’activité.
• Exemple de location d’une résidence secondaire
Imaginons un appartement lyonnais générant les recettes suivantes :
| Élément | Montant annuel |
|---|---|
| 60 nuits louées | 60 nuits |
| Tarif moyen | 180 € |
| Chiffre d’affaires | 10 800 € |
| Ménage et linge | 1 500 € |
| Gestion | 2 000 € |
| Charges diverses | 1 000 € |
| Recettes avant fiscalité après ces dépenses | 6 300 € |
Un revenu locatif de 10 800 € ne correspond donc absolument pas à 10 800 € de bénéfice. Il faut intégrer la plateforme, la gestion, le ménage, le linge, les consommables, l’entretien, les impôts et les éventuelles périodes de vacance.
L’analyse pertinente porte toujours sur la rentabilité nette après toutes les charges.
Quels sont les principaux risques ?
• Louer avant d’obtenir l’autorisation nécessaire
C’est probablement l’erreur la plus importante à éviter à Lyon. Une résidence secondaire ne bénéficie pas du régime simplifié applicable à la résidence principale.
La création d’un numéro d’enregistrement ne dispense pas le propriétaire d’obtenir l’autorisation de changement d’usage lorsqu’elle est requise.
• Confondre résidence secondaire et résidence principale
Déclarer artificiellement un logement comme résidence principale alors qu’il n’est pas effectivement occupé comme tel expose le propriétaire à des difficultés administratives.
La stratégie doit être construite à partir de la situation réelle du logement.
• Ignorer la copropriété
Un projet rentable sur le papier peut être impossible si le règlement de copropriété interdit l’activité envisagée.
Cette vérification doit intervenir avant les dépenses de décoration ou de mise en exploitation.
• Oublier les charges réelles
Taxe d’habitation, CFE éventuelle, taxe foncière, ménage, linge, assurance, réparations, plateforme et gestion réduisent la rentabilité nette.
Comparer uniquement le prix à la nuitée avec un loyer longue durée donne donc une vision incomplète.
Conseils d’Experts pour louer sa résidence secondaire
• Conseil n°1 : vérifier la réglementation avant d’aménager le logement
Avant d’acheter des meubles ou de commander un shooting professionnel, vérifiez le changement d’usage, la copropriété et les autorisations locales.
À Lyon, cette étape peut déterminer à elle seule si le projet de location touristique est réalisable.
• Conseil n°2 : étudier une alternative à la courte durée
Si la location touristique est impossible ou nécessite une compensation trop coûteuse, il existe d’autres solutions.
Une location meublée longue durée ou, lorsque les conditions du locataire le permettent, un bail mobilité peuvent permettre de valoriser le logement sans appliquer le même régime qu’un meublé de tourisme.
Le bon choix dépend de la fréquence à laquelle le propriétaire souhaite récupérer personnellement son appartement.
• Conseil n°3 : comparer meublé classé et non classé
Depuis le durcissement de la fiscalité des meublés touristiques non classés, le classement du logement mérite d’être étudié.
La différence entre un seuil micro-BIC de 15 000 € avec 30 % d’abattement et un régime pouvant aller jusqu’à 83 600 € avec 50 % d’abattement pour un logement classé peut être significative.
• Conseil n°4 : calculer la rentabilité nette
Le meilleur indicateur n’est pas le chiffre d’affaires annuel. Il faut calculer :
Recettes – plateforme – ménage – linge – gestion – entretien – charges – fiscalité – taxes = rentabilité réelle.
Cette approche évite de surestimer l’intérêt économique d’une location saisonnière.
Conclusion
Louer sa résidence secondaire en location saisonnière peut permettre de transformer un logement utilisé seulement quelques semaines par an en véritable source de revenus complémentaires. Mais cette activité ne s’improvise pas. Le propriétaire doit distinguer plusieurs démarches : déclaration d’occupation du logement, autorisation éventuelle de changement d’usage, enregistrement du meublé, déclaration de début d’activité et déclaration annuelle des revenus.
À Lyon, la réglementation est particulièrement importante. Une résidence secondaire destinée à la location touristique doit faire l’objet d’une analyse préalable de son changement d’usage, et le simple fait de disposer d’un numéro d’enregistrement n’autorise pas automatiquement son exploitation. La fiscalité doit également être anticipée. En 2026, la différence est importante entre un meublé de tourisme non classé, soumis à un seuil micro-BIC de 15 000 € avec 30 % d’abattement, et un meublé classé, pouvant bénéficier d’un seuil de 83 600 € et d’un abattement de 50 %.
À cela peuvent s’ajouter la taxe d’habitation sur la résidence secondaire, la CFE selon la situation, la taxe de séjour et les différentes dépenses d’exploitation. La bonne stratégie consiste donc à commencer par vérifier la réglementation locale, puis à choisir le mode de location permettant le meilleur équilibre entre usage personnel du logement, rentabilité, fiscalité et contraintes de gestion.
Pour un propriétaire lyonnais, il peut également être pertinent de comparer la location saisonnière avec une location meublée classique ou un bail mobilité lorsque la réglementation touristique rend le projet trop contraignant. Les équipes de Vivre à Lyon peuvent accompagner les propriétaires dans la définition de leur stratégie locative, les démarches de mise en location et la gestion quotidienne de leur logement.