Comment déclarer les revenus Airbnb d’une résidence principale ?

La location ponctuelle de votre résidence principale sur Airbnb (ou toute autre plateforme) peut constituer un levier intéressant : monétiser une période d’absence, lisser une charge de crédit, ou sécuriser une épargne de précaution. En revanche, dès lors qu’il y a perception de recettes, l’activité devient déclarative (au sens fiscal et, parfois, au sens administratif). En 2025–2026, cet enjeu est encore plus important : la France a renforcé l’encadrement des meublés de tourisme, et la fiscalité des locations saisonnières a évolué (notamment le régime micro-BIC pour les meublés non classés).

Cet article vous explique, de façon opérationnelle et orientée investisseur :

  • comment qualifier votre situation (résidence principale, 120 jours, enregistrement) ;
  • comment déclarer correctement vos revenus (micro-BIC ou réel, formulaires, cases) ;
  • comment optimiser légalement votre imposition (arbitrage micro/réel, classement, pilotage des charges, stratégie de preuves).

1) Avant l’impôt : Respecter les règles locales

• Résidence principale : plafond de 120 jours dans les communes concernées

Lorsque vous louez votre résidence principale en meublé de tourisme, la règle de référence est une limite de 120 jours par année civile (avec exceptions limitées : obligation professionnelle, santé, force majeure).

Ce point n’est pas seulement théorique : l’État rappelle que, dans les communes ayant mis en place le numéro d’enregistrement, les plateformes doivent notamment déconnecter les annonces dépourvues de numéro et celles qui dépassent le seuil des 120 jours dans le cas d’une résidence principale.

• Numéro d’enregistrement : selon la commune, il peut être obligatoire

Dans certaines communes, un système d’enregistrement impose d’obtenir un numéro et de l’afficher dans les annonces. Service-Public rappelle le principe de l’enregistrement (si la commune l’a instauré) et la nécessité de report du numéro sur l’annonce.

Lecture investisseur : même si votre question porte sur la déclaration fiscale, la conformité administrative (120 jours + enregistrement lorsque requis) devrait être traitée comme un prérequis. Un projet bien géré est un projet traçable.

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2) Fiscalité Airbnb résidence principale : Recettes imposables en BIC (LMNP)

Sur le plan fiscal, les revenus issus d’une location meublée (y compris de courte durée) sont généralement imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Service-Public confirme que les revenus de location meublée d’un loueur non professionnel (LMNP) doivent être déclarés en BIC et que les règles diffèrent selon l’année des revenus (2024 vs 2025).

Le site des impôts rappelle également que la déclaration des revenus de location meublée se fait via la déclaration complémentaire n°2042-C-PRO.

• Micro-BIC ou réel : l’arbitrage qui change tout

En pratique, deux régimes fiscaux sont possibles :

  • Micro-BIC : vous déclarez vos recettes, l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire (avec un minimum de 305 € dans certains cas) ;
  • Régime réel : vous déduisez vos charges réelles (et, selon les cas LMNP, vous pouvez amortir), mais cela implique une comptabilité et des formulaires spécifiques.

3) Ce qui a changé récemment : micro-BIC “meublé de tourisme” en 2025 (déclaré en 2026)

Depuis les évolutions liées à la loi du 19 novembre 2024 (souvent appelée “loi Le Meur”), la fiscalité des meublés de tourisme a été modifiée et les seuils/abattements ont été revus, en particulier pour les meublés non classés.

Le site officiel impots.gouv.fr a publié une synthèse très explicite sur le “nouveau régime” des meublés de tourisme :

  • Meublé de tourisme non classé (Airbnb non classé)
    • seuil micro : 15 000 € (pour 2024 et 2025, selon leur synthèse)
    • abattement : 30 %
  • Meublé de tourisme classé
    • seuil micro : 77 700 € en 2025 (selon leur synthèse)
    • abattement : 50 %

Des analyses juridiques ont confirmé ces ordres de grandeur (baisse du plafond micro-BIC et baisse des abattements, avec un traitement plus favorable pour le “classé” que pour le “non classé”).

Conséquence investisseur : pour une résidence principale louée ponctuellement, vous pourriez rester sous 15 000 € de recettes annuelles ; mais au-delà (ou si vos charges sont élevées), le régime réel devient souvent l’option structurante.

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4) Comment déclarer concrètement vos revenus Airbnb (étapes et cases)

• Étape 1 — Récupérer vos recettes brutes

Vous devrez raisonner en recettes brutes encaissées, c’est-à-dire avant déduction des charges, commissions, ménage, etc. Les plateformes fournissent généralement un récapitulatif annuel. Conservez :

  • relevés de revenus,
  • factures de frais (ménage, linge),
  • commissions de plateforme,
  • justificatifs de dépenses.

• Étape 2 — Choisir le régime : micro-BIC ou réel

Le Ministère de l’Économie rappelle que :

  • en micro-BIC, vous incluez vos revenus via le formulaire 2042 C-PRO,
  • en réel, vous déclarez via 2031-SD puis reportez sur 2042 C-PRO.

• Étape 3 — Remplir la 2042-C-PRO (micro-BIC : les cases les plus courantes)

Le “guide” impots.gouv.fr dédié au nouveau régime précise des cases typiques pour les meublés de tourisme classés au micro : 5NG / 5OG (selon déclarant).

Important : les cases peuvent varier selon la nature exacte de l’activité (classé/non classé) et votre situation déclarative. L’instruction la plus sûre consiste à suivre la rubrique “Location meublée” d’impots.gouv.fr et les libellés de votre déclaration en ligne, qui orientent vers les cases adéquates.

• Étape 4 — Vérifier le minimum d’imposition

Le site economie.gouv.fr rappelle qu’en-dessous de 305 € de recettes, vous ne paierez aucun impôt (dans le cadre rappelé sur ces pages grand public).

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5) Exemples chiffrés (résidence principale) : micro-BIC vs réel

Ces exemples sont pédagogiques : ils ne remplacent pas un chiffrage personnalisé. Ils permettent surtout de comprendre la logique d’optimisation.

• Exemple A — 6 000 € de recettes annuelles (meublé non classé), peu de charges

  • Recettes : 6 000 €
  • Micro-BIC non classé (abattement 30 %) : base imposable ≈ 4 200 €

Si vos charges “réelles” (ménage, linge, petites réparations, prorata charges/énergie) ne dépassent pas environ 30 % des recettes, le micro-BIC peut rester compétitif, car il est simple.

• Exemple B — 12 000 € de recettes annuelles, charges élevées (travaux, amélioration, conciergerie)

  • Recettes : 12 000 €
  • Micro-BIC non classé : base imposable ≈ 8 400 € (abattement 30 %)
  • Réel : si vos charges + (éventuels amortissements LMNP, selon situation) dépassent 30 % des recettes, le réel pourrait diminuer significativement la base taxable.

Lecture investisseur : plus vous “professionnalisez” l’exploitation (conciergerie, ménage, linge, maintenance, optimisation), plus le réel devient potentiellement pertinent.

• Exemple C — Meublé de tourisme “classé” : différence d’abattement

Selon impots.gouv.fr, un meublé classé bénéficie d’un abattement micro à 50 % (dans le cadre décrit).
À recettes égales, le “classé” réduit mécaniquement la base imposable par rapport au non classé au micro, ce qui peut améliorer le rendement net après impôt.

6) Conseils d’optimisation (légaux) pour une résidence principale louée sur Airbnb

• Conseil n°1 — Arbitrer micro-BIC vs réel sur la base du “coût fiscal global”

Votre objectif investisseur n’est pas “payer moins d’impôt à tout prix”, mais optimiser :

  • base imposable,
  • prélèvements sociaux (le cas échéant),
  • temps de gestion,
  • risque de contrôle (traçabilité).

Le micro-BIC est simple. Le réel peut être plus performant si vos charges sont supérieures à l’abattement forfaitaire et si vous acceptez la rigueur comptable.

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• Conseil n°2 — Étudier le classement “meublé de tourisme” si votre niveau de recettes le justifie

Le classement peut améliorer le régime micro (abattement plus favorable et seuil plus haut dans la synthèse fiscale impots.gouv.fr).
Ce n’est pas pertinent dans tous les cas (coût, démarches, positionnement), mais dès qu’il y a une exploitation régulière, le calcul mérite d’être fait.

• Conseil n°3 — Professionnaliser les preuves (dossier fiscal “propre”)

Un investisseur prudent conserverait :

  • relevés annuels Airbnb/Booking,
  • factures de ménage/linge/conciergerie,
  • justificatifs d’achats (équipement, mobilier),
  • calendrier des périodes louées,
  • preuve de résidence principale (factures, assurance habitation, taxe d’habitation si applicable selon situation).

L’objectif est simple : sécuriser la cohérence entre recettes déclarées, durées, et statut résidence principale (120 jours dans les communes concernées).

• Conseil n°4 — Ne pas piloter “au plafond” si votre commune est strictement contrôlée

Les plateformes peuvent être contraintes à déconnecter au-delà de 120 jours (résidence principale dans les communes avec enregistrement).
Un pilotage prudent consisterait à :

  • suivre mensuellement le nombre de nuitées,
  • anticiper les périodes hautes,
  • et éviter les situations “à risque” (dépassement non justifié).

• Conseil n°5 — Anticiper les évolutions réglementaires (loi Le Meur et encadrement)

Le Guide pratique 2025 (Ministère) et d’autres sources rappellent que la loi du 19 novembre 2024 a renforcé les outils de régulation locale.
La lecture investisseur est claire : la trajectoire va vers davantage de formalisation (copropriété, contrôles, transparence, cadres énergétiques), donc votre stratégie devrait rester “conforme” et adaptable.

7) FAQ SEO — Déclaration Airbnb résidence principale

• Les revenus Airbnb de résidence principale doivent-ils être déclarés ?

Oui, les revenus d’une location meublée sont imposables et doivent être déclarés en BIC (LMNP), via la 2042-C-PRO.

• Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

En micro-BIC, l’abattement est forfaitaire (ex. 30 % pour meublé non classé selon impots.gouv.fr dans le cadre présenté). En réel, vous déduisez vos charges (et vous avez des obligations déclaratives supplémentaires).

• Quelles sont les règles 2025 pour un Airbnb non classé ?

La synthèse impots.gouv.fr indique un seuil micro à 15 000 € et un abattement à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

• Le plafond 120 jours s’applique-t-il partout ?

La règle de 120 jours concerne la location d’une résidence principale et se déploie notamment dans les communes ayant mis en place l’enregistrement (où les plateformes doivent aussi contrôler l’absence de numéro et le dépassement).

Conclusion : Déclarer ses revenus Airbnb

Pour un investisseur, déclarer les revenus Airbnb d’une résidence principale en 2025–2026 revient à maîtriser trois blocs :

  1. Conformité d’exploitation : résidence principale, 120 jours (si applicable), enregistrement si la commune l’exige.
  2. Choix du régime fiscal : micro-BIC (avec abattements mis à jour) ou réel (charges/déductions).
  3. Traçabilité : preuves, cohérence, pilotage des nuitées et des recettes.