Comment louer sa résidence principale sur Airbnb ? (Guide complet 2025)

Louer sa résidence principale sur Airbnb est une pratique de plus en plus répandue en France. De nombreux particuliers choisissent cette option pour générer un revenu complémentaire, financer une partie de leurs charges ou rentabiliser un logement qui reste parfois vide. Cette démarche séduit aussi pour la flexibilité qu’elle offre : chacun peut décider des dates, du tarif et des conditions d’accueil.

Mais se lancer sur Airbnb n’est pas seulement une question de création d’annonce. En France, la réglementation encadrant la location saisonnière est stricte, surtout depuis les dernières évolutions législatives entrées en vigueur en 2024 et 2025. La loi limite désormais le nombre de jours de location d’une résidence principale, impose une déclaration obligatoire en mairie, ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique minimum.

Dans ce guide complet, vous trouverez toutes les informations pour savoir comment louer sa résidence principale sur Airbnb en 2025, les étapes à suivre, la réglementation française, les obligations fiscales, ainsi que les avantages, inconvénients et limites de cette activité.

Pourquoi louer sa résidence principale sur Airbnb ?

Louer son logement principal sur Airbnb peut répondre à plusieurs besoins. Voici les principales raisons pour lesquelles de nombreux propriétaires se lancent.

• Générer des revenus complémentaires

La première motivation est bien sûr financière. Mettre son appartement ou sa maison en location sur Airbnb permet de dégager des revenus additionnels. Dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille, le prix moyen d’une nuit peut être bien supérieur à un loyer classique au prorata. Un propriétaire peut ainsi financer ses charges, son crédit immobilier ou même générer une source de revenus régulière.

• Profiter d’une flexibilité totale

Contrairement à une location longue durée, la location sur Airbnb laisse une liberté complète au propriétaire. Vous choisissez les dates, vous fixez le prix, vous décidez du nombre de nuitées acceptées et vous pouvez bloquer votre calendrier à tout moment. Cela permet de concilier votre usage personnel de votre résidence principale et la mise en location quand vous êtes absent.

• Valoriser un logement vide pendant vos absences

Beaucoup de résidences principales restent vides plusieurs semaines par an, que ce soit pour des raisons professionnelles (déplacements, missions) ou personnelles (voyages, vacances). Airbnb est une solution idéale pour rentabiliser ces périodes et éviter qu’un logement reste inutilisé.

• Rencontrer des voyageurs du monde entier

Au-delà de l’aspect financier, accueillir des voyageurs est aussi une expérience humaine et culturelle. Vous pouvez rencontrer des personnes de tous horizons, échanger, partager vos conseils sur votre ville et vivre des moments enrichissants.

Réglementation française en 2025

Louer sa résidence principale sur Airbnb est possible, mais dans un cadre légal bien défini. Depuis 2025, les règles sont encore plus strictes, notamment dans les zones tendues et les grandes villes.

1. Durée maximale de location

En France, vous pouvez louer votre résidence principale 120 jours par an maximum. Cela signifie que vous ne pouvez pas mettre votre logement sur Airbnb toute l’année. Dans certaines villes, notamment Paris, Lyon, Bordeaux, Strasbourg ou Nice, ce plafond est réduit à 90 jours par an.

En cas de dépassement, les sanctions sont lourdes : une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 € peut être prononcée par la mairie.

2. Déclaration obligatoire en mairie

Avant de publier votre annonce Airbnb, vous devez déclarer votre logement en mairie. La mairie vous attribue alors un numéro d’enregistrement, que vous devez obligatoirement indiquer sur votre annonce.

Cette déclaration permet aux communes de contrôler le respect de la limite des jours de location et de lutter contre la transformation abusive de logements en meublés touristiques.

En cas d’absence de déclaration ou de fausse information, l’amende peut atteindre 20 000 €.

3. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Depuis novembre 2024, un logement proposé en location saisonnière doit avoir une étiquette énergétique comprise entre A et E. Les logements classés F ou G ne peuvent plus être mis en location sur Airbnb.

Les propriétaires disposent toutefois d’un délai pour réaliser des travaux et mettre leur bien en conformité. L’objectif est de limiter la location de logements trop énergivores.

4. Règlement de copropriété et urbanisme

Si vous habitez dans une copropriété, il est indispensable de vérifier le règlement intérieur. Une assemblée générale peut décider d’interdire la location de courte durée. Depuis la loi Le Meur, cette interdiction peut être votée à la majorité des 2/3 des copropriétaires, ce qui facilite sa mise en place.

Certaines communes exigent également une autorisation préalable de changement d’usage pour louer un logement sur Airbnb, surtout dans les zones tendues.

Fiscalité et taxe de séjour

• Revenus Airbnb imposés en BIC

Les revenus tirés d’Airbnb ne sont pas imposés comme des revenus fonciers classiques, mais dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Deux régimes fiscaux existent :

Micro-BIC : si vos revenus sont inférieurs à 77 700 €/an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire (30 % ou 50 % selon la classification du logement).
Régime réel : au-delà ou sur option, vous pouvez déduire vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de ménage, etc.) et amortir le bien.

• Taxe de séjour

La plupart du temps, Airbnb collecte directement la taxe de séjour auprès des voyageurs et la reverse à la commune. Cela simplifie les démarches pour le propriétaire. Néanmoins, il est conseillé de vérifier que votre ville est bien concernée par ce dispositif.

Avantages de la location Airbnb

Louer sa résidence principale sur Airbnb comporte de nombreux bénéfices :

Revenus attractifs : une location courte durée rapporte souvent plus qu’une location longue durée, au prorata.
Liberté et flexibilité : vous décidez des périodes de mise en location.
Expérience enrichissante : vous rencontrez des voyageurs de tous pays.
Optimisation fiscale possible : choix du régime micro-BIC ou réel selon votre situation.
Protection via Airbnb : la plateforme propose une couverture hôte et un système de caution.

Inconvénients et limites

Cependant, cette activité comporte aussi des contraintes importantes :

Durée limitée : impossible de louer plus de 90 à 120 jours par an.
Réglementation stricte : déclaration obligatoire, respect du DPE, règles locales.
Conflits en copropriété : certains voisins ou syndics peuvent s’y opposer.
Gestion logistique : accueil des voyageurs, ménage, entretien, gestion des clés.
Risques de dégradations : même si Airbnb propose une couverture, les litiges sont possibles.

Checklist pour louer sa résidence principale sur Airbnb

Voici les étapes à suivre avant de publier votre annonce :

Vérifier les règles locales de votre ville.
Déclarer votre logement en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement.
Contrôler la conformité énergétique de votre logement (DPE A à E).
Lire attentivement le règlement de copropriété.
Prévenir votre assurance habitation et vérifier la couverture.
Créer une annonce claire avec photos professionnelles.
Fixer un prix compétitif selon le marché local.
Respecter la limite annuelle de jours autorisés.

Conseils pour optimiser son annonce

Pour maximiser vos revenus et obtenir plus de réservations, soignez votre annonce Airbnb :

Photos de qualité : privilégiez la lumière naturelle et un cadrage soigné.
Titre optimisé : utilisez des mots-clés et mettez en avant votre localisation.
Description détaillée : expliquez les atouts de votre logement et de votre quartier.
Réactivité : répondez vite aux voyageurs pour améliorer votre visibilité.
Avis clients : encouragez les retours positifs en soignant l’accueil et la propreté.

FAQ

➡️ Peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb toute l’année ?
Non, la durée est limitée à 90 ou 120 jours selon la commune.

➡️ Les revenus Airbnb doivent-ils être déclarés ?
Oui, ils relèvent du régime BIC, soit micro-BIC, soit régime réel.

➡️ Une copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ?
Oui, par un vote en assemblée générale à la majorité des 2/3.

➡️ Le DPE est-il obligatoire ?
Oui, seuls les logements classés de A à E peuvent être proposés en meublé touristique.

Conclusion

Louer sa résidence principale sur Airbnb est une excellente solution pour générer des revenus complémentaires, surtout si vous voyagez régulièrement ou si votre logement reste vacant une partie de l’année. Mais cette activité est encadrée par la loi et suppose de respecter des obligations précises : déclaration en mairie, limite de jours, diagnostic énergétique, fiscalité et assurance.

En respectant ces règles, vous pouvez profiter pleinement des avantages d’Airbnb et sécuriser votre activité.